Schönheitsreparaturen / Renovierung

I. Begriff der Schönheitsreparaturen

1. Schönheitsreparaturen zählen zur Instandhaltungspflicht des Vermieters. Sie dienen der Erhaltung der Wohnlichkeit.
2. Es handelt sich also um die Beseitigung von Abnutzungserscheinungen durch vertragsgemäßen Gebrauch.
3. Beispiele: Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich der Rohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
4. Nicht bei fehlender ausdrücklicher Bezeichnung im Mietvertrag: Streichen der Fenster von außen sowie der Balkongitter, Abschleifen des Parketts, Schamponieren von Teppichböden oder deren Erneuerung.

II. Schönheitsreparaturen durch den Vermieter

1. Der gesetzliche Normalfall, dass dem Vermieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen obliegt, ist durch die Vertragspraxis regelmäßig ins Gegenteil verkehrt.
2. Wenn die Klausel im Mietvertrag, in der die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen dem Mieter auferlegt wurde, unwirksam ist, so tritt wieder der gesetzliche Normalfall ein.

III. Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter

1. Die Vereinbarung muss ausdrücklich im Mietvertrag enthalten sein.
2. Die Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist auch bei preisgebundenem Wohnraum sowie formularmäßig zulässig.
3. Die formularmäßige Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen ist unwirksam, wenn die Pflichten des Mieters an verschiedenen Stellen des Vertragswerks aufgeführt sind und der Umfang aus den Gesamtregelungen nicht deutlich zu erkennen ist.
4. Die Übertragung ist auch unwirksam, wenn die Pflichten überzogen werden oder die Verpflichtung des Mieters mit anderen Pflichten zu einem einheitlichen Komplex verbunden wird.
5. Die Vereinbarung von starren oder unüblich kurzen Renovierungsfristen führt zur Unwirksamkeit der Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter.
6. Die Übertragung von Anfangs- oder Schlussrenovierung bewirkt wegen des Summierungseffekt ebenfalls die Unwirksamkeit der Klausel, nach der der Mieter zur Durchführung laufender Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.

IV. Laufende Schönheitsreparaturen

1. Schönheitsreparaturen sind immer fachgerecht auszuführen.
2. Fachhandwerkerklauseln in den Wohnraummietverträgen sind unwirksam, wenn sie eine dem Mieter billigere Eigenleistung verbieten.
3. Die farbliche Gestaltung bei laufenden Schönheitsreparaturen während der Mietzeit ist grundsätzlich Sache des Mieters.
4. Schönheitsreparaturen werden auch während der Mietzeit fällig, wenn nicht nur unwesentliche Abnutzungsspuren aufgetreten sind.

V. Anfangsrenovierung

1. Durch die Übernahme einer unrenovierten Wohnung wird die Pflicht des Mieters zur Durchführung laufender Schönheitsreparaturen nicht berührt.
2. Die Pflicht zur Durchführung der Anfangsrenovierung kann bei der Wohnraummiete formularmäßig nicht auf den Mieter übertragen werden.

VI. Schlussrenovierung

Eine Klausel, wonach der Mieter verpflichtet ist, eine Schlussrenovierung durchzuführen, unabhängig davon, laufend renovieren zu müssen, und ohne Rücksicht auf den Zustand der Mieträume, ist unwirksam.

VII. Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen

Dem Vermieter steht ein Anspruch auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen zu, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

• Der Mieter hat Schönheitsreparaturen nicht oder schlecht ausgeführt, oder er befindet sich mit der Durchführung in Verzug.
• der Vermieter hat das Mahnverfahren eingeleitet:

  Aufforderung zur Billigung konkret benannter Mängel/ Fristsetzung mit angemessener Frist.

• Fruchtloser Fristablauf.
• Erklärung, dass Schadensersatz begehrt wird.

VIII. Verjährung

1. Während des Mietverhältnisses verjähren die Erfüllungs- und Schadensersatzansprüche des Vermieters innerhalb der regelmäßigen dreijährigen Jahresendverjährung.
2. Nach Beendigung des Mietverhältnisses verjähren die Ansprüche innerhalb von sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache.